(*Por Alfredo Lavalle) Ingresamos a un tiempo en que como en tantos otros tópicos, en materia de alquileres, deberemos encuadrarnos dentro de los lineamientos que a ese respecto refiere. Sin certeza de su instauración final o definitiva, lo cierto es que se encuentra vigente. Y precisamente no es nuestra función, como profesionales inmobiliarios, predicar a favor o en contra, sino enhebrar de la mejor forma posible la nueva normativa con el presente de nuestro País. Así debemos ser fieles a nuestra esencia de intermediarios, es decir, buscar equilibrios.
Para interpretar cabalmente lo que significa este DNU, siempre refiriéndonos a los alquileres, no es que este mercado quedó al libre albedrío, sino que pasa a regirse por el Código Civil y Comercial, exclusivamente.
A este respecto, incluimos para una mayor ilustración, un trabajo realizado por el Dr. Jorge Alabart (Asesor Legal del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires), indicando todos aquellos artículos que ya sea por modificación o sustitución, forman parte y deben ser tenidos en cuenta a la hora de desarrollar nuestra actividad y mejor asesorar.
También expresamos a continuación algunos conceptos y sugerencias en cuanto a una amplia alternativa de posturas a que el propio DNU invita.
A sabiendas que son las partes quienes finalmente acuerdan, no menos cierto es, que basan gran parte de sus decisiones, sobre aquello que el profesional asesora o indica, siempre acompañado de la fundamentación o comunicación del criterio que arroje suficiente claridad y solvencia para concluir en su adopción.
Finalmente, de continuar la vigencia de este DNU, será el propio mercado el que poco a poco vaya trazando las condiciones que finalmente se impongan mayoritariamente –aceptadas por las partes- conduciéndonos al denominado “usos y costumbres”.
No obstante, en busca de -al menos en los primeros tiempos- delinear condiciones concurrentes para ambas partes, podemos sugerir –solo limitarnos a sugerir-, algunas pautas, deseando sean de utilidad desde el punto de vista orientativo. A saber:
De la duración: Si bien queda el plazo mínimo legal sin fijar, es adecuado 24 meses para vivienda y 36 meses para otros usos no habitacionales (servicios, comercial industrial, etc.).
De la moneda de pago: El target social y la importantica o volumen que representa el bien inmueble y su destino, serán factores determinantes a la hora de la fijación de la moneda de pago. Para uso habitacional atendiendo a que mayoritariamente este mercado, al menos dentro de nuestro Departamento Judicial, responde al modo convencional y su estrato social de clase media, es de sugerir el peso argentino.
Del tipo de ajuste y su periodicidad de aplicación: Acá nos encontramos con dos veredas, la de la realidad ideal y la de la posible. Sabido es que los próximos meses (¿Un trimestre? ¿Un semestre? ¿Más de un semestre?), vendrán acompañados de un alto índice de inflación, del mismo modo que no escapa al conocimiento general, que los salarios/ingresos, en gran parte, no acompañaran del mismo modo en la proporción deseada dicha evolución de precios. De los últimos índices utilizados debido a las dos últimas leyes en la materia, rescatamos, en alguna medida, el denominado ICL (elaborado por el Banco Central), demostrando ser en la práctica, no tan lejano en términos de proporción al IPC. Puede ser una alternativa proponiendo un ajuste trimestral o hasta semestral. Distinto es en destinos no habitacionales, donde pueden ser viables distintas alternativas (equivalencias).
Del Depósito de Garantía: Liberado al acuerdo de partes, tanto en cantidad como en su forma de devolución; siempre ateniéndonos a la situación actual, lo más razonable en materia de viviendas y en 24 meses de contrato, es el equivalente a Un Solo Mes. No está demás rescatar aquellas condiciones que surgieron por ejemplo con la Ley 27.551 y resultaron ser más equitativas de las que la precedieron, estamos diciendo con esto que, no es desacertado y sobre todo responde a una postura más ecuánime, que la suma inicial entregada bajo este concepto, siga representando el valor de un mes a lo largo de la vigencia del contrato. Una alternativa válida, de beneficio mutuo, es la de determinar una cantidad equivalente relacionada con el mes de que se trate, en moneda dólar, procediendo la devolución en la misma cantidad y moneda. Claro está, de no verse en la necesidad de descontarle arreglos, servicios, etc.
De la Resolución Anticipada: Volviendo a la postura indicada en el ítem inmediato anterior, en cuanto a determinadas condiciones que oportunamente surgieron de distintas normativas en la materia. Si bien cambió la fórmula para calcular la indemnización que el locatario debe abonar al locador, en caso de que resuelva en forma anticipada el contrato, no está demás –es conveniente- establecer un término de preaviso (1 mes suena razonable).
A partir de qué momento: Este término de tiempo en que a partir del cual puede un locatario resolver su contrato de locación, quedó sin regulación alguna. No es aconsejable dejar librado a la modalidad “en cualquier momento”, por el contrario, es preferible establecer un período mínimo como era de costumbre, puede ser viable 6 meses.
De la Resolución sin cargo: La misma se basaba en el preaviso de 90 días a cargo del locatario, que lo eximía de la indemnización. Quedó sin efecto. Será a arbitrio de cada uno, volver a instrumentarlo o no, e inclusive con modificaciones.
Es oportuno remarcar la importancia de nuestra labor, ya que las condiciones o cláusulas que contendrá un contrato, dependerán en gran medida de la construcción que en cada caso realicemos nosotros mismos como producto de la negociación dentro del marco del asesoramiento que brindemos.
De los arreglos Urgentes: Ya no es obligatoria su inclusión, así y todo, entendemos que se debe arbitrar desde la redacción este tipo de situación. Sabemos que existen posiciones desaprensivas del lado del locador, que muchas veces no atiende con la premura del caso una situación que merece urgencia, como ser, rotura de cañería de agua, filtración de techo, pérdida de gas, etc. Surge nuevamente la importancia de nuestra labor. Si bien no quizás con un plazo de 24 horas, si con la premura que el caso requiera, obligar al locador como es debido; colocando a arbitrio de éste o bien su intervención directa o bien su autorización a que sea el locatario –con rendición de cuenta y previa autorización del presupuesto- quien ejerza la acción de reparación o cambio.
Expensas: A pactar. Es razonable y justo que quien hace uso y goce del inmueble, abone las de carácter ordinario o común. Mientras que aquellas que importan a la estructura, mejora edilicia y/o patrimonial (extraordinarias), son a cargo del locador. Por analogía, en cuanto a los servicios de los que se nutre el inmueble arrendado y por ende recae en sus habitantes, es factible que el locatario asume el pago de las Tasas, sea por servicios sanitarios (Aysa) y/o el concepto tradicional de Alumbrado, Barrido y Limpieza que representa la tasa municipal.
Devolución del Inmueble: Ya no es una norma de Orden Público. Significa que no es de aplicación obligatoria. Nos referimos a la condición que imperaba antes de este DNU, donde el locador debía aceptar la propiedad –sí o sí- aún si no se encontraba en las condiciones conforme a como se obligó el locatario por contrato. Ahora se puede pactar bajo que términos procederá el reintegro del inmueble y sus llaves.
De las Garantías/Fiador: A libertad de elección.
De la AFIP: Si bien quedó sin efecto el Art. 16 de la Ley 27.551 (registración de los Contratos ante la Afip y la obligatoriedad de los jueces previo al inicio de una acción de cobro de deuda, a verificar tal condición); lo cierto es que, desde el punto de vista tributario, los contratos deben registrarse (responsabilidad del locador), lo que podemos agregar es que lo que efectivamente quedó sin efecto, es en cuanto a la obligatoriedad de los jueces al respecto.
Entendemos que hasta acá se brindó una mirada a las condiciones más sobresalientes de una relación locativa frente “a la nueva realidad”. Sin duda se presentarán situaciones menos convencionales y/o muy particulares.
Siempre cuenten con el asesoramiento del Colegio de Martilleros de Quilmes, que vía sus colegas o bien su Departamento de Asesoría Legal, tratará de brindar las respuestas adecuadas a los requerimientos que surjan.
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* Alfredo Lavalle
PRESIDENTE CMYCPDJQ